US$ 190.000 para abertura versus US$ 6.400 para aquisição: riscos ocultos por trás da aquisição da lavanderia japonesa

Não Japão lavanderia self-service No mercado comercial, os custos de investimento são bastante diferentes. Em Tóquio, abrir uma loja franqueada de 13 metros quadrados exige 30 milhões de ienes (US$ 190 mil) em equipamentos e custos de construção. O investimento total é de 38 milhões de ienes (US$ 243 mil), excluindo o depósito de aluguel. No entanto, o preço pedido de um lavanderia na cidade de Kisarazu, província de Chiba, custa apenas 1 milhão de ienes (US$ 6.400). A loja está localizada no estacionamento de um centro de materiais de construção residencial. O equipamento foi produzido em 2020. A loja também utiliza sistema de monitoramento remoto de receita. Mas tem operado com prejuízo. A diferença de preço reflete os riscos ocultos por trás das aquisições de lavanderias existentes. Para investidores globais que planejem adquirir lojas existentes, forneçam informações valiosas.

Diferentes soluções de negociação

Os preços baixos atraem muitos investidores. Eles que acreditam podem adquirir lojas maduras com custos baixos. Mas um preço pedido baixo não significa aquisição de baixo custo. A loja na província de Chiba com preço de 1 milhão de ienes (US$ 6.400) tem duas soluções de negociação: continuar operando ou comprar equipamentos e realocar.

Se os investidores apenas comprarem equipamentos e mudarem de loja, será necessário a restauração do local e os custos de desmontagem e instalação do equipamento. Espera-se que as taxas de restauração do local sejam de 1 a 1,5 milhões de ienes (US$ 6.400 a 10.000). As taxas de realocação de equipamentos são de 0,3 milhão de ienes (US$ 2.000). Se apenas realocarem o equipamento e restaurarem o local, o investimento atingirá 2,3-2,8 milhões de ienes (15.000-18.000 dólares) (excluindo transporte de equipamento, reinstalação e custos de manutenção). Se os investidores continuarem a operar, deverão assumir rendas, depósitos e pressão comercial.

Riscos Ocultos

● Diferença de lucro

Algumas operadoras possuem equipes de armazenamento e manutenção. Para eles, um preço baixo pedido pode ser visto como um canal para a compra de equipamentos usados. Mas para os recém-chegados, o risco de adquirir lojas existentes tornou-se um risco de assumir e lidar com locais antigos. O preço pedido de outra loja na província de Ibaraki é de 1 milhão de ienes (US$ 6.400), com um depósito de segurança adicional de 0,6 milhão de ienes (US$ 3.800) e taxas de corretagem imobiliária. Os aparelhos de ar condicionado proprietários são removidos pelos originais. A maior parte dos equipamentos foi adquirida em 2007 e um deles corteses. A lista de verificação de transferência deve incluir a propriedade do equipamento, instalações de apoio e responsabilidades de depósito.

O lucro da loja é bem diferente do mesmo preço pedido. Na plataforma de negociação para pequenas e médias empresas da BATONZ, duas lojas na província de Chiba têm o mesmo preço pedido: 6 milhões de ienes (US$ 38.000). O lucro anual de uma loja é de 1,65 milhão de ienes (US$ 10.500), enquanto a outra tem receita maior. Mas seu lucro anual é de 0,38 milhões de ienes (US$ 2.400). Isso significa que uma receita de vendas não pode refletir a lucratividade. Os principais fatores do fluxo de caixa são aluguel, envelhecimento do equipamento e custos de manutenção.

● Avaliação da loja

O equívoco comum é o trabalho não remunerado do proprietário. A receita anual de vendas de uma loja na província de Fukushima é de 11,2 milhões de ienes (71 mil dólares). O lucro anual é de 6,07 milhões de ienes (US$ 38.500). Não possui pessoal formal. O período de retorno simples é de 3,6 anos. Segundo os dados, o proprietário presta serviço de lavagem e dobra seis dias por semana. Ele faz limpeza, cobrança de pagamentos e manutenção de clientes. Esses custos trabalhistas não estão incluídos nas taxas comerciais. Com base nos preços locais da mão-de-obra, os custos trabalhistas são de 2,81-3,28 milhões de ienes (18.000-21.000 dólares). A receita real da loja diminui significativamente após a contabilização dos custos trabalhistas. O modelo sem empregado não significa que não seja necessário nenhum investimento em mão-de-obra. Os serviços de lavar e dobrar podem aumentar a receita da loja e introduzir custos trabalhistas.

● Atualizações de equipamentos

Riscos de atualização de equipamentos também existem nas lojas existentes. No bairro de Hanamigawa, na cidade de Chiba, o preço pedido por uma loja é de 4,5 milhões de ienes (US$ 28.600). A receita anual é de 6,45 milhões de ienes (US$ 40.900). O lucro do negócio é de 1.422 milhões de ienes (US$ 9.000). O período de retorno simples é de 3,2 anos. Isto parece ser atraente. Mas a loja foi inaugurada em 1999. Os anos de produção de múltiplas máquinas não são claros. Uma lavadora de 16 kg cortes. Não pode ser reparado devido à indisponibilidade de peças sobressalentes originais. O proprietário original não está disposto a investir na atualização de equipamentos. Assim, o comprador deverá arcar com as despesas de instalação do equipamento. Deve também avaliar se o tráfego atual de clientes pode suportar o investimento na atualização de equipamentos. Durante o período de substituição dos equipamentos, os clientes originais poderão escolher outros concorrentes. Eles também avaliam quanto tempo o equipamento restante pode operar de forma estável quando o equipamento é substituído em lotes.

● Aluguel

O preço pedido de uma loja na província de Tochigi é de 8,5 milhões de ienes (US$ 54 mil), incluindo construção, equipamentos e direitos operacionais. O terreno está arrendado ao proprietário por um aluguel baixo. A locação terminará em 2029. Nessa altura, o terreno deverá ser restaurado. O vendedor afirma que a locação pode ser renovada por dez anos sem confirmação por escrito. Assim, as receitas não podem ser calculadas com base em aluguéis baixos. Os custos de desmontagem e restauração devem ser incluídos.

Modelo Financeiro Real

Além dos vários custos ocultos, os investidores deverão compreender o modelo financeiro real da lavanderia self-service. O negócio de lavanderia self-service tem vantagens na receita pré-pagamento, sem estoque e sem necessidade de recepção pessoal. Mas requer maior investimento inicial. Os equipamentos deverão ser substituídos em um determinado momento. Os custos de renovação e adaptação também são mais elevados.

Ao avaliar as lojas, três indicadores – receita comercial, excedente de caixa operacional e fluxo de caixa distribuível de longo prazo devem ser separados. O principal do empréstimo não é uma despesa operacional no lucro. Mas deve ser pago em dinheiro. A depreciação é um item de despesa não monetária. Mas as despesas de atualização causadas pelo envelhecimento do equipamento são despesas de caixas giratórias. Os custos de oportunidade não devem ser negligenciados. Se a receita de aluguel do imóvel estiver próxima do lucro da lavanderia, o investimento em equipamentos e os riscos operacionais não fazem sentido.

Vantagens da Kingstar

Kingstar oferece uma gama completa de lavadoras comerciais e máquinas de limpeza úmida. Ele compreende profundamente os pontos fracos da renovação das lojas existentes. A causa raiz da perda é o envelhecimento do equipamento, a falta de peças sobressalentes e os altos custos de manutenção. O equipamento de lavanderia comercial Kingstar usa design de componentes universal. Tem uma longa vida útil e pode reduzir custos de manutenção. Máquinas de limpeza úmida de última geração podem ajudar a expandir os serviços de tratamento de tecidos delicados. Assim, as lojas podem se proteger da concorrência da lavanderia básica de baixo preço. Seja construindo novas lojas ou atualizando lojas existentes, a Kingstar pode fornecer soluções completas de equipamentos para operadoras globais de lavanderias.

Conclusão

Ao comprar lavanderias existentes, não compare a diferença de preço entre as lojas novas e as existentes. Lojas de baixo preço podem correr risco de aluguel, substituição de equipamentos, custos de mão de obra e restauração do local. A chave para a aquisição não é o preço baixo, mas sim avaliar se os preços dos ativos são seguros após calcular todas as responsabilidades potenciais.

Q&A

Q1: Por que muitas lojas existentes não conseguem ganhar dinheiro mesmo com lucros elevados?

A1: Seu lucro não inclui custos de mão de obra gratuitos do proprietário, depreciação de equipamentos e taxas de substituição de equipamentos preservados. Os proprietários obtêm retornos limitados trocando seu tempo. Estas não são receitas de ativos reais.

P2: Quais são os desafios de comprar uma loja existente?

A2: Existem cinco riscos ocultos: equipamentos obsoletos, máquinas sem peças sobressalentes, contratos expirados, restauração oculta de locais e perdas originais.

P3: Quais dados devem ser focados para a lucratividade real de uma lavanderia?

A3: Não se concentra na receita de vendas ou nos números mensais da alta temporada. Concentre-se no fluxo de caixa distribuível de longo prazo após remoção de custos de mão de obra, aluguel, manutenção, empréstimo e custos de atualização de equipamentos.